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商业地产还有10年时间“跑马圈地”
2018-11-24搜楼网
中山南路865号 距离地铁:距离 4号线南浦大桥759米
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如何抢占商业地产下一个风口?面对未来行业调整的不确定性,商业地产将走向何方?《2018中国商业地产发展年度报告》(下称“报告”)显示,过去一年,中国房地产住宅市场承受着政策和市场的双重压力,而一直被认为是房企双翼之一的商业地产也难以置身事外。

据研究数据预测,我国中产阶层占比将大幅度提升,预计2022年达到81%,成为中国消费升级的最主要力量。随着中等收入人群的崛起,未来中国零售总额仍将保持可观的增长速度,这也为商业地产的发展带来机会。观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛认为,商业地产还有10年的“跑马圈地”时代,不过从2018年的数据来看,今年商业地产的发展还较为平稳。趋势1:下沉式发展成商业地产掘金点

如今,随着消费者的需求越来越多样化,互联网时代带来的新科技冲击,国内的商业发展正面临“三座大山”。为此,企业在开发商业地产板块时更需要把握趋势。

《报告》显示,过去几年中,一二线城市商业用地成交量价齐升,日趋饱和的商业物业以及人口净流入红利逐渐衰退,商业地产增长的动力已逐渐从一二线城市转移到三四线城市。一二线城市的人口净流入逐渐减缓,而随着城镇化进程的持续推进以及城市群的加快发展,部分三四线城市开始承接商业的外溢发展需求。较低的开发成本和地方政府的优惠与支持,再加上市场相对空白,使得商业地产拥有较好的发展潜力,成为地产企业的下一个掘金点。

根据研究数据,2017年三线城市的消费信心指数为113,增速高于一二线城市,为4.63%。消费信心的大幅增长来源于三四线城市居民收入的提高,未来三四线城市的中产阶级将成为占比增长最快的群体,预计2022年达到40%。

除了收入提高外,三线以下城市用于休闲消费的时间较长。报告显示,三线以下城市居民一周工作时间在31~40小时之间的人数占比为35%,远低于一线城市的56%和二线城市的47%。工作时间在21~30小时区间的,三线以下城市居民占比也高于二线城市。

商业地产除了向更低级别城市蔓延外,也开始由城市中心向城市外延发展,从大型综合体到开始社区化。以中粮为例,其于2017年底推出了“大悦春风里”品牌想,就是以25~45岁新兴中产和成熟中产作为核心客群,重点布局在一线非核心商圈和二线非核心商圈。办公需求方面,受租金成本限制,部分企业也开始搬离核心商圈,非核心商圈或将成为下一个“香饽饽”

另外,当下房企纷纷强调提高周转效率、加快回款率的基调下,社区商业单个体量较小、投资开发操作难度较低、容易复制、利润较稳定等特质,逐渐契合视现金流量为生命线的房企的胃口。报告显示,目前我国在建和存量社区商业总体量在10亿平方米以上,而随着新一轮城镇化发展,未来10年城市化率将达66%~67%,形成2万个以上的新社区。以万科为例,推出“五菜一汤”的社区商业初级版本,“五菜”即万科自创的社区餐饮连锁品牌“第五食堂”、超市、银行、洗衣店、药店,“一汤”则指万科自营的社区菜市“幸福街市”。

趋势2:房企借力商业地产开展资本创新

“没有金融与商业的融合,我们的商业地产是走不长久的。” 中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云在会议上表示,将金融手段引入到商业地产的运营机制中,金融手段多元化,开发投资的渠道证券化,才能促进行业发展。

进入2018年,房地产企业更名、“去地产化”的浪潮此起彼伏。截至2018年11月,已有万科、保利、时代、龙湖等超过10家房企进行更名,替换掉名字中的“房地产”“地产”或“置业”等字眼。目前,排名靠前的房企只有富力和中海仍带有地产字样。

为何要更名?除了向市场表达发展综合业务的决心外,也能扩大企业的经营范围。目前,商业地产在大部分房企的业务板块中仍占据着相当比例,在为公司增加现金流的同时,也可以提供多样的融资渠道。对于房企来说,商业地产的资金沉淀比较重,回报周期相对较长,但是日常运营产生的现金流以及物业估值能给融资带来裨益。

更为重要的,更名有利于提升地产企业的融资规模。记者从会议上了解到,估值越大,企业的融资规模也会相应扩大。而物业估值除了和城市布局相关外,也和物业个数和类别息息相关。以某地产企业为例,截至2018年10月,其18家自有酒店的市场价值为156.88亿元;早前收购而来的酒店,市场给出的评估价为300.43亿元,不到一年就坐享68.31%的资产增值收益,即121.93亿元。因此可以看到,酒店板块的扩展,除了让企业实现酒店资产排位靠前的目标外,也为融资带来底气。

此外,商业地产也是最适合进行资本创新的业务板块之一。据《报告》不完全统计,保利150亿公司债获上交所受理,主要用于住房租赁项目;绿地酒店业务拟2019年资产证券化等;在2018年,包括碧桂园、保利、龙湖等在内的房企拟发行或已成功发行租赁住房REITs或酒店资产证券化。

趋势3:商业地产多元化不再只是购物中心

未来,商业地产如何平衡存量和增量的关系呢?记者从《报告》中获悉,2018年我国商业地产去库存化取得了明显成效,不过仍处于较高的水平。尽管国家曾在2016年披露“商用地改租赁房”的相关政策细节。不过要顺利消化库存,除了发展住房租赁市场外,还需要对商业用地进行赋能。

以商业地产的写字楼为例,为了脱颖而出,不少写字楼开始向智能化、个性化定制的方向发展。其中有的写字楼利用文化和互联网概念,打造成金融中心或创业孵化器等。同时,对老旧商业体升级也是去存量的关键,以K11为例,率先将艺术、人文、自然三大核心元素融合,就是将购物中心升级成集“购物、科技、生活、文化、娱乐、健康”于一体的大型综合体的模板。


此外,大数据、AI、新零售、物联网等新技术的出现,也让盒马鲜生、超级物种等新零售进驻购物中心。这让购物中心得以通过大数据分析,完成数字化会员累积,使客户可触达、可识别、可运营。

不过,会议上,不少企业代表表示,在去存量的同时,依旧不能忘记对商业地产增量的开发。两者之间应协同发展。对此,雅田集团执行董事刘雅娟建议,对于未来的增量市场的趋势,第一是资产的持有方和运营方,应有逐步分离的过程;第二是顺应目前消费升级的趋势,做商业地产要进一步建立自己的核心竞争优势;第三则是做到跨界的融合。

 来源:信息时报

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