上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见

沪府办发〔2025〕13号

各区人民政府，市政府各委、办、局：

为深入实施城市更新，推动商务楼宇高质量发展，提升上海城市能级和品质，加快“五个中心”建设，经市政府同意，现提出如下实施意见：

一、推动商务功能整体焕新升级

1.促进商务区能级提升和功能集聚

提升主体商务区综合功能、空间品质和服务能力，积极引入优质企业，加强主导产业，提高商务楼宇主体业态集聚度和首位度，彰显商务区特色功能和标识品牌。

责任单位：市规划资源局、市商务委、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市国资委、市经济信息化委、市科委，各区政府

2.推进商务楼宇功能拓展和融合发展

• 城市主中心、副中心区域：强化核心功能，鼓励兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能；根据周边产业岗位需求，适当增加服务公寓、人才公寓及医疗服务等功能。

• 地区中心区域：培育地区特色，强化职住平衡，允许兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。

• 社区中心区域：强化社区活力和开放众创功能，打造共享空间和创新街区；引入初创众创企业，补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。

责任单位：市规划资源局、市住房城乡建设管理委、市发展改革委、市商务委、市国资委、市科委、市民政局、市卫生健康委、市经济信息化委、市教委、市体育局、市文化旅游局、市生态环境局、市应急局、市消防救援局、市房屋管理局，各区政府

3.强化商务楼宇功能提升和规范引领

• 存量商务楼宇改造升级应以保障安全、保护环境为底线，落实城市更新相关规定，用好“三师”联创机制。在不改变使用功能、不增加建筑面积的情况下，宜执行现行工程建设消防技术标准，但不得低于原建造时的标准。充电设施在具备电力接入条件前可暂不改造。因提供公共空间、公共服务设施等需调整绿地率的，可通过详细规划实施深化程序优化。

责任单位：市住房城乡建设管理委、市规划资源局、市消防救援局、市绿化市容局、市交通委，各区政府

4.加强规划土地要素保障

• 相邻街坊间增加的规划允许的空中连廊、符合建设工程规划许可豁免规定的建（构）筑物，以及因采用高于现行标准的绿色建筑技术并达标而增加的外墙面积，可按规定不计入容积率。

• 对提供公共空间、公共服务设施、交通设施、市政设施等公共要素的商务楼宇，可按城市更新相关规定增加经营性建筑面积。涉及补缴土地出让金的，土地价格评估应综合考虑土地取得成本、公共要素投入成本等因素。经区政府决策，土地出让金可分期缴纳。

责任单位：市规划资源局、市财政局、市住房城乡建设管理委，各区政府

5.提升审批效能

• 建筑面积500平方米以下（总投资额100万元以上除外）且不涉及用途转换的商务楼宇简易装修工程，可不申请施工许可证，实行属地备案和开工信息报送制度。

责任单位：市住房城乡建设管理委

二、提升商务区和商务楼宇运营服务能力

1.鼓励商务区和商务楼宇统一运营

鼓励建立区域统一运营主体平台，统筹资源实施和管理区域性、功能性项目。支持国有企业通过产权收购、使用权租赁、引入第三方专业团队等方式推动整体统一运营。

责任单位：市房屋管理局、市国资委，各区政府

2.提升服务水平和商务楼宇活力

提升物业服务水平，提供专业、灵活、个性化延伸服务。塑造以人为本的文化生态，增强社群功能和入驻企业粘性。

责任单位：市房屋管理局、市文化旅游局、市商务委、市体育局，各区政府

3.严控分割销售

从严管控虚拟划线或非实体墙分割转让行为，确保产权边界清晰。对已分割销售或租赁的，完善全周期合同管理并加强统一监管。

责任单位：市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市商务委，各区政府

三、确保产业发展空间

1.加强产业要素聚集和能级提升

对规划产业基地、产业社区及现状产业园区内存量商务楼宇分类施策，增加产业发展空间。统筹全市产业定位和产业链布局，错位发展，引导企业总部、销售结算等上游功能向商务区集中。

责任单位：市经济信息化委、市科委、市规划资源局、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市城管执法局，各区政府

2.加强产业类楼宇管理

• 对工业用地违法违规违约用作商务用途的，结合违法用地处置、低效产业用地盘活等依法处理，恢复生产功能；加强产业用地全生命周期管理（空间准入、建设标准、自持自用、业态保持）。

• 对符合“三不变”过渡政策的楼宇，鼓励整体更新提质；不符合规划要求的企业诉求，结合土地收储引导非生产业态退出；符合规划的，支持按城市更新规定实施；合理控制租金，为创业企业提供灵活低成本空间。

• 对依法合规但低效使用的商务楼宇，有序推进更新转型，可调整为公共服务或基础设施。

责任单位：市经济信息化委、市科委、市规划资源局、市城管执法局、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局，各区政府

四、促进功能复合和配套完善

1.支持功能兼容转换

在不影响远期商务功能且符合安全、相邻关系等前提下，存量低效商务楼宇保持主体、产证性质、主体结构“三不变”的，允许一定时期内兼容相关业态（年限不超过15年，经评估并由区政府认定）。建立全周期合同，实施后按更新功能监管。

责任单位：市住房城乡建设管理委、市发展改革委、市商务委、市国资委、市科委、市民政局、市卫生健康委、市经济信息化委、市房屋管理局、市教委、市体育局、市文化旅游局、市应急局、市消防救援局，各区政府

2.探索产业配套类居住产品

在符合规划、守住安全底线的基础上，探索建设定向供应周边企业员工的产业配套居住产品。

责任单位：市房屋管理局，各区政府

3.完善配套服务功能

鼓励存量商务楼宇围绕数字智能和低碳生态改造，完善就餐、停车、党建服务等设施。利用地下空间、大堂等公共区域嵌入餐饮、运动休闲、共享经济等小型服务设施。对未单独记载权属的商务楼宇大堂引入咖啡茶饮、超市零售等业态的，办理营业执照时可提交不动产权证书及房屋调查或测绘报告作为产权证明。

责任单位：市市场监管局、市商务委、市住房城乡建设管理委、市体育局

五、促进街区环境和基础设施升级

1.整合蓝绿环境和历史文化资源

蓝绿景观与商务楼宇充分衔接，活化利用历史文化资源，导入高品质文化商业休闲功能。

责任单位：市规划资源局、市商务委、市水务局、市绿化市容局、市文化旅游局

2.改善交通、市政和公共服务

强化轨道交通服务，增强路网通达能力；打通慢行网络断点，探索跨高快速路、铁路、水系等慢行联系，构建全天候立体慢行系统；搭建多元消费场景，升级公共服务水平。鼓励底层和附属空间开放，支持商业外摆、开放空间休闲活动和都市夜经济。

责任单位：市交通委、市住房城乡建设管理委、市城管执法局、市商务委、市市场监管局、市文化旅游局、市体育局、市水务局、市公安局、市电力公司，各区政府

六、推动区域整体更新和格局营造

1.开展整体城市设计和品牌塑造

支持近期更新意愿集中、功能定位和产业能级待提升的区域，依托“三师”联创机制开展城市设计，促进空间品质整体提升和功能集聚。

责任单位：市规划资源局，各区政府

2.按需启动项目

依托商务更新单元，结合企业发展和楼宇更新需求，系统研究区域功能结构、空间布局和重点项目，做好整体谋划、功能策划、空间规划和实施计划，按需编制控制性详细规划及启动更新、基础设施项目。

责任单位：市规划资源局、市商务委、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市国资委、市经济信息化委，各区政府

七、探索商务楼宇更新统筹推进机制

1.探索主体权益归集方式

• 对建筑质量差、功能混乱、具备收储条件的楼宇，通过产权协商收购归集后实施更新。

• 市、区机关事业单位或国有企业持有房屋，可采取国有资产划转方式统一改造经营。

• 产权集中且权利人有意愿和能力的，由权利人自主更新。

• 保留现状的房屋，可局部修缮或业态调整更新。

• 更新主体签署长期租赁协议归集使用权后，自行或委托运营主体改造经营。

责任单位：市住房城乡建设管理委、市国资委、市机管局、市财政局、市房屋管理局，各区政府

2.推进政策先行先试

根据规划结合实际，先行先试更新政策，建立项目库，分类探索政策、技术方法和实施路径，持续推动更新提升。

责任单位：市发展改革委、市住房城乡建设管理委、市规划资源局、市商务委、市国资委、市经济信息化委，各区政府

八、强化高质量发展支撑保障

1.强化资金支持

鼓励在沪金融机构加大信贷支持，降低融资成本，提供多样化金融产品。对符合条件的建筑节能、第五立面改造示范项目给予资金补贴；对加装光伏设施的项目，按政策给予资金奖励。

责任单位：市发展改革委、市住房城乡建设管理委、市财政局、市委金融办、上海金融监管局、上海证监局

2.发挥国有企业示范作用

推动国有企业持有和运营的商务楼宇功能提升，完善考核机制，将出租率提升作为工作目标。优化市场化定价和招商决策机制，减少交易成本和环节，在国资收益保值增值前提下，赋予更大招商运营自主权。

责任单位：市国资委

3.强化数字赋能

依托商办楼宇信息监测平台和上海“量子城市”空间智能大模型，跟踪楼宇市场动态，建立全流程信息互通机制，适时发布监测报告，稳定市场预期。

责任单位：市房屋管理局、市规划资源局、市商务委、市住房城乡建设管理委、市国资委、市统计局

各有关部门要按职责分工，加强统筹指导和协调支持，完善管理举措，提升政策适配性。各区要细化落实主体责任，健全工作机制，推进三年行动计划项目稳妥实施，并做好相关统计工作。

内容来源：上海市人民政府办公厅