仲量联行8月18日发布最新白皮书指出，上海超甲级办公楼已率先实现租金企稳修复，成为驱动全市办公楼市场结构性复苏的核心引擎；而上半年全市写字楼净吸纳量同比大涨83%，市场"筑底特征"愈发清晰。
超甲级办公楼释放企稳回升信号
8月18日，仲量联行发布《重塑标准，前瞻未来——新评价体系下上海超甲级办公楼引领市场复苏》白皮书，开创性地提出融合"开发运营"双重视角的"35"办公楼综合评价体系，并据此重新界定"超甲级办公楼"。
数据显示，在新体系下认定的超甲级项目凭借穿越周期的强劲韧性，已率先实现租金企稳修复。截至2026年二季度末：
- 租金领涨：超甲级办公楼平均租金达 8.5元/平方米/天，上半年近七成项目实现租金企稳或上涨
- 去化高效：基于2022年以来新竣工项目，超甲级办公项目的平均去化速度达到普通甲级的 2.7-2.9倍
- 租户优质：过去一年迁入超甲级办公楼的租赁交易中，升级型需求占比高达94%
仲量联行中国区研究部总监姚耀指出："长期以来，上海超甲级办公楼在租金溢价与空置率上均较普通甲级办公楼展现出稳固的优势。进入2026年，超甲级办公楼释放强劲的企稳回升信号，成为引领上海市场修复的核心引擎。"随着核心区位新增办公用地供应持续趋紧，符合"35"高标准的超甲级物业将面临中长期供给稀缺，仲量联行预测未来五年其租金年均复合增长率将达到 6%左右。
全市大盘：量升价跌，筑底特征清晰
与超甲级的亮眼表现相比，上海全市写字楼市场呈现"量升价跌、结构性分化"的筑底特征。
据世邦魏理仕（CBRE）统计，2026年上半年全市写字楼 净吸纳量达31.6万平方米，同比大涨83%，规模已追平去年全年八成水平。同期，全市共迎来8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米，新增供应集中入市使全市空置率同比上升2.1个百分点至 24.5%。
租赁价格仍处于调整周期。截至上半年末，全市写字楼报价租金较2025年末下跌1.7%至 237.2元/平米/月；实际成交有效租金降幅更大，同比下滑4.6%，报 158.0元/平米/月。
不过，市场底部特征正在显现。二季度全市甲级写字楼日均租金6.42元/平米，环比仅下降1.9%，降价幅度持续收窄，"以价换量"仍是业主主流策略，但议价空间正在压缩。
戴德梁行华东区项目及企业服务部董事钱志一表示："今年上海甲级写字楼的净吸纳量可能会创造出近几年的一个小高峰，我预估会达到60万平方米到80万平方米，相较于前几年的40万平方米到50万平方米会有一个非常明显的提升。"
四大产业撑起需求基本盘
从行业结构看，金融业、专业服务业、TMT、消费品 构成市场回暖核心支撑，二季度四大行业合计租赁占比近九成。
🔹 金融业（占比16.0%）稳居首位：基金公司需求显著回暖，私募、量化及对冲基金等细分领域扩张积极，同比增长接近一倍，且超过三分之一的需求集中于陆家嘴板块
🔹 专业服务业（占比15.7%）：由去年同期的第四位上升至第二位，主要受律所搬迁及扩张带动
🔹 TMT行业（占比14.5%）：传统互联网企业主导扩张，同时智能系统、芯片制造等高科技企业需求保持稳定
🔹 消费品（占比11.8%）：除传统快消品牌外，潮玩文娱、宠物产品等新兴消费领域持续活跃，部分奢侈品企业在核心区也有优化布局与搬迁的动作
从区域表现看，北外滩以14.8%的占比位居需求首位，其中约一半需求来自酒店改造，"商改酒"等存量盘活策略正逐步显效；陆家嘴依托金融业回暖位居第二；淮海中路以消费品企业搬迁需求为主导排名第三；徐汇滨江与南京西路并列第四。
大宗交易逆势增长47%，产业资本成主力
办公楼资产投资端同样走出独立复苏行情。戴德梁行数据显示，2026年上半年上海大宗不动产成交总额 233亿元，同比大涨47%。其中普通办公及研发办公物业稳居市场第一赛道，成交写字楼金额134.9亿元，占全市大宗总成交额58.4%。
值得注意的是，需求结构发生根本性转变——产业自用需求取代纯财务投资成为市场核心增量。上半年自用买家成交总额115亿元，同比增长34%，成交占比从2025年的26%跃升至50%。内资持续布局内环核心资产，行业长期结构性分化趋势明确。
政策护航：商务楼宇更新提升三年行动
市场复苏的背后，离不开政策面的主动作为。2026年1月，上海市人民政府办公厅印发《上海市促进租赁和商务服务业"产业聚集、空间聚集、要素聚集"三年行动计划（2026—2028年）》，明确到2028年全市租赁和商务服务业营业收入达到 1.5万亿元以上，规模保持全国领先。
在完善空间载体支持政策方面，文件提出：
💡 落实容积率奖励、弹性规划管理等政策，允许存量商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）、酒店、文娱、医疗健康等功能，促进功能复合和业态融合；支持优质载体更新改造项目开展土地到期续期或提前续期，合理降低优质企业用地成本。
与此同时，黄浦区已率先出台《关于黄浦区商办楼宇在一定时期内功能兼容转换项目审批流程的实施办法》，为存量低效商办楼宇在不影响远期商务办公功能实现的前提下，兼容相关业态更新提供明确审批路径。长宁等区也相继推出类似办法，推动城市更新助力区域经济发展。
下半年展望：供应压力仍存，结构性机会贯穿中长期
展望2026年下半年，市场仍将面临一定供给压力。戴德梁行预计，下半年全市甲级写字楼新增供应总量约 52万平方米，其中徐汇新兴板块新增体量约16万平方米。集中交付的新增项目将持续压制市场去化节奏，空置率或将维持高位区间震荡，租金短期难现趋势性回升。
戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英判断："当前市场需求修复的底层产业支撑已经确立，但短期仍难以消解集中供应带来的结构性压力，行业二元分化格局将长期延续——核心区高品质资产租赁韧性持续凸显，普通存量楼宇则持续面临去化压力。"
仲量联行中国区首席执行官张静表示，期望通过"35"全新评价范式，为政府统筹区域资源配置、业主提升资产运营韧性提供科学参考，更为企业租户在深度变革的市场中甄别具备穿越周期能力的优质载体提供专业指引，共同助力上海夯实全球顶级商务枢纽的卓越能级。
综合仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行等多家机构最新数据，2026年的上海写字楼市场正在经历一场深刻的"价值重构"——超甲级办公楼率先企稳回升，全市市场筑底特征清晰，产业资本大举布局，政策红利持续释放。在"十五五"规划培育新质生产力的战略部署下，上海作为全球顶级商务枢纽的能级跃升，正在办公楼市场的每一次租赁成交与每一笔大宗交易中悄然兑现。
写字楼出租平台-搜楼选址 （www.soolou.com）登载此文出于传递更多信息之目的，并不代表本站赞同其观点。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。本站部分内容是由网友自主投稿和发布、编辑整理上传，对此类作品本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如无意中侵犯了哪个媒本、公司、企业或个人等知识产权，请来电或致函告之，本网站将在规定时间内给予删除等相关处理，若有涉及版权等问题，请及时提供相关证明等材料并与我们联系，通过友好协商公平公正原则处理纠纷。以上声明内容的最终解释权归搜楼选址网站所有。
公安备案号 31010402007559号
