项目概况

上海虹桥奕境文创园位于闵行区程家桥路175号，地处虹桥商务区核心腹地，总建筑面积约6000-10000㎡（不同数据源存在差异），由老厂房改造升级而成，保留工业美学基因的同时注入现代文创元素。园区于2019年焕新亮相，以5层框架结构、3.8米标准层高及裸顶交付设计，提供66-228㎡灵活分割的办公空间，得房率达65%-75%，是虹桥CBD稀缺的低成本、高弹性创意办公载体。

地理位置与交通优势

• 区位价值：紧邻虹桥综合交通枢纽，距地铁10号线上海动物园站仅590米（步行约5-10分钟），5站直达静安寺，8站至新天地，通勤效率显著。

• 交通网络：

  • 轨道交通：覆盖2/10/17号线虹桥火车站，无缝衔接长三角高铁网络。

  • 自驾路网：毗邻延安高架、嘉闵高架，15分钟通达虹桥机场，30分钟辐射上海市区及周边城市。

  • 接驳服务：园区提供至地铁口的免费班车（工作日早晚高峰各3班次），解决“最后一公里”通勤需求。

建筑设计与硬件配置

1. 空间规划

   • 标准层：工业风裸顶+水泥地坪，配备VRV独立空调（按需计费）、2部客梯+1部货梯，高峰期运力充足。

   • 特色空间：5.2米挑高LOFT区域支持双层办公设计，屋顶设3处空中花园，可举办艺术展览或员工休憩活动。

2. 智能设施

   • 绿色认证：LEED金级标准，光伏照明+雨水回收系统，年能耗降低20%。

   • 数字化管理：电信、联通、移动三网覆盖，配备智能安防系统及能耗监测平台，实现办公全流程数字化。

租赁信息与入驻优势

• 租金范围：当前市场报价为2.6-3.9元/㎡/天，主力户型118-228㎡，精装修房源占比超70%，部分高区房源可享虹桥枢纽景观。

• 物业费用：15-28元/㎡/月（不同楼栋差异较大），含基础维护、24小时安保及部分中央空调能耗。

• 车位配套：地下车位50-682个（不同数据源），月租500-800元/个，临停10元/小时。

周边配套与产业生态

• 商业服务：

  • 餐饮：园区内设咖啡厅、便利店，步行5分钟可达程家桥路餐饮街，涵盖中式快餐、西式简餐及咖啡品牌。

  • 商业综合体：3公里内覆盖虹桥天地、龙湖天街、南翔印象城等大型商业体。

• 产业资源：

  • 入驻企业：聚焦影视制作、数字传媒、艺术设计等领域，已吸引超50家文创企业入驻，形成产业集聚效应。

  • 政策支持：作为市级文创示范园区，可叠加享受租金补贴（最高30%）、设备购置补贴（上限500万元）等政策红利。

市场定位与投资价值

虹桥奕境文创园凭借工业风设计、高性价比租金及虹桥枢纽区位，成为中小型文创企业及初创团队的首选。其租金回报率稳定（约4.5%-6%），且支持长租协议与免租期协商，适合预算有限但追求创意氛围的企业。当前部分楼层因改造升级推出特价房源，日均成本低于一杯咖啡，性价比突出。

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