2021年上海办公市场租金继续结构性分化，CBD市场仍处下行周期，租金小幅下挫，但下半年现企稳迹象，而DBD市场则持续呈现租金增长，CBD与DBD的租金差距进一步缩小。

- 01 整体市场表现 -

2021年整体市场录得337万平米成交，成交量增长6.8%。平均租金6.3元/平米/天，同比下降0.5%。

注：租金增长(同比修正)剔除了2021年新增项目对租金的影响，仅比较相同项目的租金变化，因而可以更准确地反映市场的租金变化趋势

2019-2021年租赁成交热力图

- 02 租金表现 -

整体市场租金表现走势分析

注：租金增长(同比修正)剔除了当年新增项目对租金的影响，仅比较相同项目的租金变化，因而可以更准确地反映市场租金变化趋势

整体市场租金仍小幅下滑，但降幅较上年有所收窄。经过修正后（剔除新入市项目对租金增长的影响）的租金下降0.5%。

Core CBD市场租金分析

注：租金增长为经过修正的租金增长

Core DBD市场租金分析

注：租金增长为经过修正的租金增长

CBD租金仍处下行周期，修正后的租金增长显示为-2.1%，与2020年持平，租金降幅出现企稳态势。DBD租金稳定在5.3元/平米/天，修正后的DBD租金增长持续为正。

Core CBD vs Core DBD商圈租金分析

CBD与DBD的租金差距持续缩窄，从2017年的1.9倍下降到2021年的1.6倍。租金差距持续缩窄的主要驱动力是DBD交通可达性及商圈配套的持续提升，以及DBD高品质的新增供应。放缓经济形势的也促使租户选址的天平向DBD倾斜。

CBD与DBD的租金差距预计将继续缩小，直至CBD与DBD的性价比重回平衡，或者经济形势转好导致金融、专业服务等租户为CBD提供强劲增长动力。

CBD vs DBD成交量占比分析

DBD已经持续超过CBD的成交量。DBD的租金逐渐增长，将成为市场最大增长动力引擎，逐步带动并支撑CBD市场的租金回暖。

- 03 商圈表现 - 

TOP10成交量商圈 (2020 vs 2021)

从商圈成交量看，北外滩成交量增长迅速，从2020年的10万平米增长到2021年的20万平米。

TOP10租金商圈 (2020 vs 2021)

受外滩金融中心的优异表现带动，东门外滩/董家渡商圈租金增长明显，2021年平均成交租金达到10.4元/平米/天。陆家嘴则从2020年的10.1元/平米/天，下降到9.6元/平米/天。

CBD核心商圈气泡图

注：蓝紫色气泡代表2021年，粉色气泡代表2020年。横轴为成交租金，纵轴为修正后的租金增长，气泡大小代表该商圈的成交量多少。

CBD商圈在2021年多数出现下跌。2020年跌幅较大的商圈在2021年普遍降幅有所收窄，而2020年较为稳定的商圈则多出现补跌情况。

DBD核心商圈气泡图

注：蓝紫色气泡代表2021年，粉色气泡代表2020年。横轴为成交租金，纵轴为修正后的租金增长，气泡大小代表该商圈的成交量多少。

前滩、张江、徐汇滨江等多个明星DBD商圈在2021年均租金表现强势，带动DBD市场整体增长。

- 04 租户行业 - 

2021年租户行业成交比例分析

科技、金融、专业服务租户在2021年成交量明显增长，而贸易零售、地产租户则表现疲软。

- 05 总结 - 

整体市场租金下降0.5%，降幅收窄，2021年下半年CBD及DBD核心区市场均出现租金环比增长，显示企稳迹象

随着地铁与城市基础设施的扩展，DBD与CBD商圈的交通可达性、生活配套差距在缩小，叠加DBD供应更新的优势，租户从CBD向DBD市场的流动较为明显，CBD与DBD市场间的租金差距持续收窄。由此产生了市场结构性的租金分化表现，即CBD核心区商圈租金下降2.1%，DBD核心商圈租金上涨0.9%。这一趋势受CBD/DBD间价值平衡与市场需求强弱的共同影响，短期内仍将持续。

DBD核心商圈是下行市场的租金增长引擎。DBD市场的成交量已占市场2/3，多数DBD核心商圈随着租户的填充积累，已进入租金爬升期，这也将对CBD市场提供有力支撑。