深圳写字楼投资的回报率因多种因素而异，包括地理位置、写字楼品质、租赁市场需求、租金水平、运营成本等。以下是对深圳写字楼投资回报率的一个概述：

一、整体回报率概况

根据公开发布的信息，深圳写字楼市场的租金回报率在不同区域和时间点有所差异。例如，有数据显示深圳部分区域如福田区的租金回报率为1.94%，南山区为1.48%，罗湖区为1.76%，宝安区为1.3%。这些数据表明，深圳写字楼市场的整体租金回报率相对较低。

二、影响因素分析

地理位置：位于市中心或商务区的写字楼通常具有较高的租金水平和较低的空置率，因此回报率可能更高。

写字楼品质：高品质、现代化的写字楼往往能吸引更多优质租户，从而保持稳定的租金收入和较高的回报率。

租赁市场需求：租赁市场需求旺盛时，租金水平可能上涨，进而提升回报率。反之，则可能降低回报率。

运营成本：包括物业管理费、维修费、税费等，这些成本将直接影响写字楼的净收益和回报率。

三、市场趋势与前景

深圳作为一线城市，其写字楼市场具有较大的发展潜力。随着经济的持续发展和城市化进程的推进，未来租赁市场需求有望保持稳定增长。

然而，也需要注意到当前写字楼市场面临的竞争压力和供应过剩问题。这可能导致租金水平上涨空间有限，甚至可能出现租金下滑的情况，进而影响回报率。

四、投资建议

在投资深圳写字楼时，建议投资者进行充分的市场调研和风险评估，选择地理位置优越、品质优良、租赁市场需求旺盛的写字楼项目进行投资。

同时，也需要注意控制运营成本，提高写字楼的运营效率和租户满意度，以实现稳定的租金收入和较高的回报率。

五、具体案例与数据

根据某些具体案例，如深圳各区新上50套办公写字楼法拍房的数据显示，部分写字楼的年回报率可达到10.4%这样的较高水平。但这类高回报率案例可能属于特殊情况或个别现象，并不能代表整个深圳写字楼市场的平均水平。

综上所述，深圳写字楼投资的回报率因多种因素而异，整体而言相对较低。投资者在进行写字楼投资时应充分考虑市场趋势、地理位置、写字楼品质及运营成本等因素，以做出明智的投资决策。