截至2025年二季度，上海写字楼整体空置率约为23.6%至24.6%，核心商务区空置率为16.9%，非核心商务区空置率更高。以下是具体分析：

空置率攀升的核心原因

1. 新增供应持续入市
   2025年二季度，上海甲级写字楼市场新增供应约41.37万平方米（部分数据为24.34万平方米，因统计口径差异略有波动），全年预计新增供应达88万平方米。大量新增项目集中入市，直接推高市场空置率。

2. 需求端动力不足

   • 净吸纳量低迷：二季度全市净吸纳量仅8.53万平方米，环比下滑18.4%，同比降幅达67.6%。新增需求中，仅20%为新租与扩租，其余多为续租或搬迁。
   • 企业成本敏感度提升：租户对租金成本高度敏感，倾向于选择租金更低、品质更新的项目，或通过续租谈判争取优惠条款。

3. 区域分化加剧

   • 核心商务区：空置率环比上升0.2个百分点至16.9%，租金环比下降2.4%至6.9元/平方米/天。
   • 非核心商务区：空置率显著高于核心区，部分区域（如虹桥、长风等）空置率超30%，租金环比下降2.7%至4.5元/平方米/天。

租金下行趋势

• 整体租金承压：二季度甲级写字楼平均租金降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9%；若按月度计算，平均租金约212.6元/平方米/月，同比降幅显著。
• 业主议价空间扩大：为吸引租户，业主方在续租及新租条件上保持灵活，部分项目提供租金折扣、延长免租期或装修补贴等激励政策。

未来趋势展望

1. 短期压力持续
   2025年下半年，上海写字楼市场预计将迎来约77万平方米新增供应，全年新增供应量可能突破百万平方米。供过于求局面短期内难以缓解，空置率或进一步攀升。

2. 长期结构调整

   • 产业升级驱动需求：随着上海产业布局优化，高端制造业、TMT（科技、媒体、电信）和金融领域需求有望回升，为市场注入活力。
   • 区域差异化定位：各区域通过精准产业导入策略，吸引优质企业落户，构建更具韧性的市场发展格局。

3. 投资市场活跃度

• 大宗交易韧性：2025年上半年，上海商业地产市场录得23宗资产交易，总成交金额82亿元，其中办公资产占比38%，稳居首位。
• 内资逆势布局：内资买家展现强劲购买力，外资机构策略性收缩，释放优质资产，为市场提供配置窗口。

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