上海办公楼市场现状：高租金与高空置率并存

据高力国际的研报显示，今年前三季度，上海办公楼租金前三名分别为南京西路、外滩和陆家嘴；而空置率前三名则分别是虹桥&古北、陆家嘴和徐家汇。全市办公楼平均空置率约为19%，预计全年将上升至21.6%，较年初上升4个百分点。同时，全年平均租金预计下降4.4%。

01.南京西路租金最高，但呈下降趋势

静安区的南京西路板块是核心区租金最高的地方，第三季度平均租金达到11.41元/平方米/天。然而，这个价格较上一季度还是下降了0.86元。陆家嘴的租金也从二季度的9.56元降至三季度的9.03元，让出了老二的位置。外滩租金不降反升，第三季度租金达到9.55元/平方米/天，升至全市第二。人民广场三季度租金也微涨了0.4元，跃升至全市第五。

02.虹桥&古北：空置率高达18.8%

第三季度，不少核心区的办公楼空置率都在提高，如南京西路从3.1%提高到11.6%，陆家嘴从11.4%提高到16%，外滩从5.7%提高到8.9%，新天地从6.1%提高到11.5%，徐家汇从2.6%提高到11.6%。核心区空置率最低的板块是中山公园，空置率为3.5%，和上一季度持平。

虹桥开发区&古北在第三季度的空置率达到18.8%，较二季度上升了3%。

03.前滩、徐汇滨江进步显著

在次中心区域，三季度租金水平前三位分别是长寿路7.12、北外滩7.07、前滩6.95，租金靠后的为真如4.15、大宁4.74、莘庄4.38。空置率方面，最低的三个板块为长风8.6%、前滩9.2%、花木10.9%。空置率最高的为北滨江69.6%、真如48.3%、大宁41.5%。

纵观次中心办公楼市场，前滩和徐汇滨江两大板块有了脱胎换骨的变化。前滩在2020年下半年的空置率为46.4%，三年时间空置率下降到9.2%，空置率好于南京西路、陆家嘴、新天地、徐家汇等传统核心区。租金方面从5.74上涨到了6.95元/平方米/天，租金水平也在不断看齐核心区。前滩对岸的徐汇滨江虽然今年的空置率还有30.6%，但与三年前78.8%的空置率相比有了大幅下降租金也略有上涨。

总结

目前上海办公楼市场约五分之一空置这也影响到土地拍卖时凡遇到有大量办公需自持的综合地块要么是财务算法另有一套的大个子拿下要么只能敬而远之。不过前滩、徐汇滨江、世博、东外滩等板块的崛起也让我们看到城市生长的新生力量。