一、项目概况
上海鱼跃大厦位于上海市闵行区申虹路663号，地处虹桥商务区北片区核心位置，紧邻虹桥火车站（直线距离800米），步行至地铁2/10号线虹桥火车站站约10分钟，15分钟车程覆盖虹桥枢纽，30分钟通达浦东国际机场。项目由协信集团开发，总建筑面积约22.5万平方米，地上9层，标准层面积1000-1200平方米，得房率70%-80%，竣工于2016年，物业由天骄物业运营管理，定位为“科技+商贸”双轮驱动的甲级智慧办公综合体，已吸引黑门和牛、万岛日本料理等知名企业入驻，2026年出租率达90%。
二、建筑与硬件优势
灵活空间布局
面积与层高：提供30-636㎡多样化租赁面积，支持整租、分层或单元分割，最小分割单元150㎡起租；标准层高2.8-3米，部分区域无柱式设计，适配中小微企业总部、研发中心及联合办公场景。
智能梯群系统：配置日立客梯3部+货梯1部，高峰期候梯时间缩短40%，配合VRV分体空调（周一至周六9:00-18:00开放），实现高效节能。
智能设施配置
网络与安防：电信、联通、移动三网独立光纤覆盖，千兆带宽接入；配备智能门禁、24小时监控及能耗监测系统，工单响应时效≤15分钟。
绿色生态设计：绿化率30%，采用LOW-E玻璃幕墙及雨水回收系统，获绿色三星建筑认证，综合节能率超25%。
配套服务升级
共享空间：500㎡员工餐厅、200㎡健身房及智能会议室（配备4K投影与同声传译系统）；
停车便利：地下+地面共1200个车位，含新能源充电桩，月租金1000元（低于周边20%）。
三、租赁政策与费用
租金区间
办公空间：3.8-6.0元/㎡·天（含物业费），整租可享1-3个月免租期，面积越大议价空间越高；高区LOFT溢价10%-15%。
特色房源：635㎡整层租赁单价4.8元/㎡·天，含标准装修与货梯配置。
费用明细
车位：月租金1000元（含管理费），充电桩配置比例30%；
空调：中央空调开放时段为工作日9:00-18:00，超时使用按0.5元/㎡·小时计费。
政策红利
作为长宁区重点楼宇，入驻企业可享税收返还（最高30%）、高新技术企业补贴（最高50万元）及人才落户绿色通道。
四、区位与交通优势
核心区位价值：3公里内集聚虹桥天地、协信星光天地等商业综合体，联动张江科学城与临港新片区，形成“研发-展示-交易”产业闭环。
立体交通网络：
地铁：2/10/17号线虹桥火车站站（935米）、18号线长江南路站（1.2公里）；
快速路：崧泽高架、嘉闵高架，15分钟直达外环，25分钟至浦东机场。
五、产业生态与配套服务
产业集群
已入驻200+企业，形成“科技研发-跨境贸易-专业服务”三大生态，科技类企业占比55%，商贸服务类占比30%，外资企业占比18%。
企业服务
提供工商注册、财税优化、投融资对接等全周期服务，年均举办行业峰会超40场，促成校企合作项目18个。
生活配套
周边3公里内分布星湘宴、辣小馆等特色餐饮，800米内覆盖美居酒店、宜尚酒店；
10分钟车程可达龙湖虹桥天街、新华联购物中心等商业体。
六、入驻企业画像
当前出租率90%，形成两大产业集群：
科技商贸：AI内容生产、跨境电商平台企业（占比48%）；
专业服务：知识产权代理、财税咨询及人力资源机构（占比32%）；
上市公司区域总部5家，园区年产值超18亿元。
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公安备案号 31010402007559号
