2026年7月21日，一场以"空间赋能：楼宇经济与现代服务业双向共生"为主题的论坛在上海举行，释放出一个明确信号：上海商务楼宇正迎来一场深刻的存量焕新变革。从"房东朝南坐"到"当好店小二"，从单一办公到多元功能"解锁"，上海商务楼宇市场正在打开全新的想象空间。

竞争加剧，倒逼楼宇"卷"服务

随着上海新建商务楼宇项目不断涌现、品质持续提升，存量楼宇的运营压力与日俱增。戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英指出，当前各楼宇运营商都在拼服务、拼资源、拼效率、拼成本，想方设法为客户提供更好的服务。"曾经是房东朝南坐，现在是当好店小二"——一位楼宇运营商的感慨，道出了市场从卖方到买方的深刻转变。

客户需求的个性化趋势同样推动着楼宇更新。戴德梁行叶伟荣分析，2026年上半年，以科技类企业为代表的TMT行业甲级写字楼租赁成交尤为活跃，交易面积占比约27.1%。随着95后步入管理层、00后成为职场生力军，科技行业对办公载体的个性化需求越来越明晰——实验室、中试车间、直播间等非标空间需求与标准化商务楼宇之间的矛盾日益凸显。

政策"解锁"，存量楼宇焕发新生

2025年7月，《关于推进上海商务楼宇更新提升的实施意见》正式发布，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能，适当增加服务公寓、人才公寓、医疗服务等配套。浦东新区率先响应，提出打造全周期楼宇服务品牌，推进存量楼宇更新提升，引入孵化器、精品酒店、医疗服务、文化体育等多元业态。

政策的"解锁"效应在市场端迅速显现。招商商管写字楼业务总经理张梓悦以"中港汇·黄浦"为例：这栋建成近20年的商务楼宇锚定生命科学产业赛道进行精准改造后，办公空间出租率从14%飙升至85%，平均租金高出周边同级别楼宇15%，更一跃成为税收"亿元楼"。此前在深圳完成的一处楼宇更新改造项目中，改造后出租率也从30%跃升至80%左右，投资回收周期大幅缩短。

陆家嘴集团同样围绕"大朋友圈"战略深化楼宇更新，通过绿色改造、智慧升级与产业服务融合提升运营效能。2026年上半年，集团办公及产业园板块新租扩租25.4万平方米、续租25.09万平方米，在营成熟项目出租率达87%，租赁收入18.5亿元，整体态势向好。

难点待破，轻量化改造呼之欲出

尽管成效显著，商务楼宇更新仍面临现实挑战。业内人士指出，当前市场并非简单的供过于求，而是供求错配——许多办公空间沿用同一套标准设计，而智能设备、游戏创意等新兴产业所需的实验室、中试车间、直播间等特殊空间却难以在标准楼宇中找到适配方案。

部分楼宇运营商希望进行轻量化改造，为企业配建实验室、中试车间等设施，但涉及的评估环节较为复杂，市场上尚无成熟路径可循。业界建议，商务楼宇不必大刀阔斧推翻重建，通过空间重塑、功能再生、产业重组同样能让传统楼宇重回价值高地。市场也期待上海持续推动商办楼宇更新，为企业探索更多可借鉴的模式与样板。

从"中港汇·黄浦"的产业赛道精准定位，到陆家嘴集团的生态化运营，上海商务楼宇正在用实践证明：存量不是终点，而是焕新的起点。在功能"解锁"的政策红利下，核心地段的老旧资产正迎来价值重估的历史性窗口。

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