2025年，上海办公楼租赁市场在需求端迎来显著复苏，全年净吸纳量同比上升77%，但供应过剩矛盾仍未缓解。全市空置率攀升至23.3%，租金下行趋势延续，行业进入深度调整期。

供需失衡：供应过剩成核心压力

2025年全市新增办公供应160万平方米，虽同比下降12.8%，但总存量已达2465万平方米，供需比超4:1。土地市场同步收缩，全年商办地块出让量创5年新低，超五成集中于产业聚集区。

需求分化：TMT、金融、专业服务三足鼎立

TMT行业（尤其是人工智能与互联网企业）成为需求增长引擎，带动张江、漕河泾等区域去化领先；金融业在陆家嘴、北外滩保持稳定；专业服务业流动性增强，律所、咨询公司因租金波动在核心区间搬迁。消费类企业如日化、宠物服务需求活跃，成为补充力量。

区域竞争：传统核心区更新 vs 新兴区产业赋能

• 传统核心商务区：南京西路、陆家嘴通过城市更新吸引高端零售与律所，但租金压力促使部分企业外迁；

  
  

• 新兴商务区：真如、徐汇西岸依托产业规划与租金优势，吸引TMT及文化传媒企业入驻；

  
  

• 产业聚集区：张江、漕河泾因人工智能产业集聚，去化速度领跑全市，供需矛盾最小。

  
  

2026年展望：超300万方供应入市，以价换量持续

2026年全市待上市供应超300万平方米，集中于浦东、杨浦、徐汇的滨江与TOD项目。需求端以TMT、新质生产力为核心驱动力，但增速难匹配供应量，业主方将通过租金让步、装修补贴等方式争夺优质租户，区域分化进一步加剧。

结语：精细化运营是关键

面对长期供需失衡，市场从“规模扩张”转向“质量提升”。企业应把握租金窗口期，优先选择产业配套成熟、交通便利的板块，通过灵活租赁策略降低成本。

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