一、项目概况

上海越界·陕康里坐落于上海市静安区陕西北路808号（康定路358号），地处静安国际商务区核心地带，是城市更新的标杆性文创园区。项目前身为上海机床厂旧址，2019年由锦和商业改造完成，总建筑面积约3.2万平方米，其中办公空间占比78%，商业配套占比22%，形成“工作+社交+消费”的复合生态。项目以“历史肌理与现代功能共生”为核心理念，融合工业遗存与现代设计，打造集文创办公、潮流商业与公共空间于一体的开放式街区。

二、核心优势解析

（一）区位价值：黄金地段，通达全城

1. 核心商圈辐射

项目位于静安区江宁路板块，3公里半径内覆盖南京西路商圈、苏河湾商圈两大顶级商业集群，毗邻静安寺、人民广场等城市地标。周边500米范围内集聚星巴克区域总部、WeWork中国总部等17家跨国企业分支机构，商务资源密集。

2. 立体交通网络

l 地铁：步行5分钟可达地铁7号线昌平路站，10分钟接驳2/14号线静安寺站，15分钟直达陆家嘴、徐家汇等核心商圈。

l 高架：毗邻延安高架与南北高架入口，自驾出行可快速衔接长三角城市群。

l 公交：周边20余条公交线路交织成网，早高峰期间（8:00-9:00）至人民广场车程仅需12分钟，较同区域写字楼平均快23%。

（二）空间产品：多元适配，灵活分割

1. 办公空间矩阵

l 主楼标准层：面积1200-1800平方米，可分割单元最小150平方米，得房率达76%，满足大型企业整层办公需求。

l 独栋办公区：提供300-800平方米定制空间，5.8米层高支持LOFT结构改造，适配创意设计、科技研发等业态。

l 灵活分割方案：83%的租户在续租时扩大承租面积，印证空间适应性对成长型企业的吸引力。

2. 硬件配置标准

l 空调系统：VRV独立控制，支持分户控温，PM2.5过滤新风系统确保空气质量。

l 网络带宽：双千兆接入，满足高速数据传输需求。

l 智能化设施：人脸识别门禁、智能派梯系统、电子巡更技术构建全域安防体系。

（三）配套服务：全维赋能，生态闭环

1. 共享设施

园区配备12间共享会议室（最大容纳150人）、1个路演中心、2处咖啡书吧，设备使用率达工作日日均4.7次，满足企业多元化场景需求。

2. 政策红利

作为静安区“文创科技融合示范基地”，入驻企业可享受：

l 区级税收返还最高30%；

l 新注册企业首年地方贡献部分全额奖励；

l 专项研发补贴支持（2022年园区企业获专利授权237项，同比增长68%）。

3. 人才服务

协助企业申请上海市人才公寓配额，2023年累计解决17家企业核心员工住宿难题。

（四）物业服务：专业深度，响应高效

1. 企业管家服务

锦和商业团队配置专属企业管家，提供从工商注册到政策申报的全流程服务。2023年累计处理企业诉求2300余件，4小时内响应率100%，24小时解决率达89%。

2. 工程维护能力

工程团队持有高压电工证、消防操作员证等专业资质，设备故障平均修复时间控制在1.8小时。定制化服务案例显示，为某跨国咨询公司改造的智能会议室系统，使其客户满意度提升27%。

三、产业生态：高成长企业聚集地

1. 入驻企业画像

l 科技类：占比41%（含人工智能、数字营销领域），如某国家级工业设计中心；

l 文化创意类：占比37%，如某全球TOP50广告集团区域总部；

l 专业服务业：占比22%，涵盖法律、咨询、金融等领域。

2. 产业集聚效应

续租企业平均在园周期达3.8年，超出区域平均值1.2年，形成稳定的产业生态圈。2025年租金均价：主楼办公8.5元/平方米/天，独栋办公11元/平方米/天，较2021年开盘价分别上涨13%和18%，涨幅领先周边项目5-8个百分点。

四、可持续发展：绿色运营，低碳先行

1. 绿色技术应用

l 屋顶光伏板年发电量达18万度，满足公共区域30%用电需求；

l 雨水回收系统年节水量超2.2万吨，垂直绿化墙覆盖面积超1000平方米；

l 获LEED金级预认证及上海市绿色建筑创新奖。

2. 低碳运营实践

采用地源热泵+新风系统组合，较传统中央空调节能40%；智能温控系统实现分时分区调节，避免能源浪费。

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